昨日売買契約の決済がありました。
弊社小早川商事は賃貸物件管理、仲介などが主な仕事ですが、売買のお取り扱いもいたします。
土地建物のお取引は金額が高額です、普通の方は人生でもそうそう有りません。今回も売主様、買主様の大切な財産の譲渡を行いました。
そんな貴重な場面に立ち会える不動産屋です。身の引き締まる思いでお取引行いました。
売買契約の簡単な流れをご説明いたします
そんな売買契約です。なかなか経験されている方も少ないと思いますので、今日はざっと簡単な流れをご説明いたします。
まずは売主様。土地や建物を売りたいと思っている方です、所有者ですね。土地や建物は法務局に登記されている方です、この方がいないとお取引は始まりません。
個人であったり法人であったりします、分譲一戸建てなどの購入の場合は、建てた分譲業者が所有者だったりしますね。中古一戸建てなどは住んでいる個人の方だったりします。
そして買主様。購入希望者です。購入目的は自分が住むため、誰かに貸すため、アパートマンションだったりする場合も有ります。
それら 売主、買主様の間を、不動産屋が橋渡しをします。
買主様の事前精査
まずは売主様から依頼のあった物件情報を広告して、買主様を見つけます。
買主様の候補が上がりましたら、金額、条件、融資、色々な諸手続きの事前精査をして、問題無く契約できると判断できれば契約です。
しかし、ここまでで話が無くなってしまう事もしばしば有ります、いや無くなってしまう事の方が多いですね。
売買契約締結
無事問題無いとなれば契約です。
契約書を交わし、手付金を支払い（売買金額の5％くらい）、買主様には重要事項説明書という物件の説明をいたします。
まだこの時点では、物件は買主様の物にはなっておりません。契約を交わしたのになんで？と思うかもしれませんが。売買契約は金額が大きい為、先に契約を交わし、その後所有権移転の為の手続きをしていき、それが終わったら決済という名の所有権移転が行われます。
それで初めて買主様の物となります。
契約締結後の諸手続き（買主側）
所有権移転の為の手続きとは、代表的なもので買主様側の融資です。
高額のため銀行などから融資を受けて、物件を購入をされる方がほとんどですので、その銀行の融資手続きを契約を交わした後に行います。
契約前に事前にやっておけば良いのでは、と思うかもしれませんが、契約前段階では売主様は誰と契約を交わしても構わない状態になっていますので、必ずしもこの買主様が購入できる状態にありません。
そんな不安定な状態では、銀行は融資手続きが出来ません。なので契約後に行うのです。
一般的に契約締結時に手付金をいうのを買主様は払います、要は唾をつけておくわけです。
他の方には渡さないよ、という意思表示です。
そして融資の手続きに入りますが、万が一で買主様の属性に問題が有り、融資が下りなかった場合は、買主様は購入する事が出来ません。契約を締結したのに買う事が出来ない、そんな状態になる可能性も有ります。
そういう場合も有り得ますので、事前に契約書に融資特約として、融資が下りなかった場合は解除できますよ、と記載しておきます。この場合ペナルティは有りません、仕方が無かったね、ということです。
渡した手付金は帰ってきます。
契約締結後の諸手続き（売主側）
売主側様の諸手続きは場合によってはあまりありません。
売るにあたって商品ですから、ちゃんとした商品となるようにすることです。
新築一戸建てなんて既に商品になって売り出していますから、そのまんま引き渡しですね。
中古一戸建てで売主様が現在住んでいたりすると、引っ越しをしなければなりませんので大変です。
契約には決済日（所有権移転期限日）が記載されていますので、それまでに引っ越して場合によってはリフォームをしてきれいにして引き渡せねばなりません。
それと土地の売買などでは、建物が付いている場合もそうですが、近隣との境界を明確にしておかなければなりません。
たぶんこの辺が境だよ～、なんて通用しません。売り出す商品の土地の広さがはっきりしていないなんて。「このお菓子、箱の中に何個入っているかわかりません、てきとーです」と言って売っているようなものです。
まあこのへんについては売り出す前にやっておくような事ですが・・・。意外に契約締結後にやることが多かったりします。
残金決済
さて、売主様、買主様双方が諸手続き完了しましたら最後の決済です。
決めた売買金額から、先に払った手付金を除く残りの残金をお支払いして、所有権移転です。
存在している土地や建物を、これは俺のモノだと主張する為には、法務局に登記をせねばなりません、その作業をいたします。
司法書士さんがその事務手続きをしてくれますので、お願いします。わたくし不動産屋は出来ません。
買主様が売主様にお金を払うと同時に司法書士さんが所有権移転登記をします。
この作業はかなり厳密です、「なりすまし」を防止するために本人確認や印鑑証明の提出、書類への実印押印などの手続きをします。
そして晴れて決済が完了し、買主様は物件を自分のものとできました。
物件を買おうと思ってからの期間
契約を締結する時に、所有権移転の為の諸手続きをする期間を、買主様の融資状況や、売主様の引き渡しまでの作業などを考慮にいれて事前に決めておき、契約書に記載いたします。
およそ1～3ヶ月かと思います。あまり長くても、万が一契約が流れてしまった場合、売主様はまた最初から新たな買主様を見つけなければならないリスクが有りますので、ほどほどにしておきます。
買主様は物件を買おうと思った時から、実際に自分のモノになるまで最短で1ヶ月、普通は4ヶ月～半年くらいでしょうか。結構長いですね。
以上売買契約の簡単な流れでした。
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