今日は法律についてお話いたします。
硬い話ですが、現在のオーナー様や地主様には、ぜひ知っておいて欲しい内容です。
またお部屋探しのお客様にも、こんな法律が有り、この法律で借主（入居者様）はとても優遇されているということを知っておいて欲しいのです。
借地借家法とは
賃貸借物件には必ず賃貸借契約が存在します、当たり前ですが。
そして通常の業務で行う契約は実は普通借家契約と言って、契約解除は通常借主（入居者様）からの申し出で解除となり、貸主側(オーナー様）からの契約解除はよほどの場合を除き出来ません。
借主は家賃滞納や契約違反を起こせば話は別ですが、契約内容を守って、2年ほどの契約期間の更新を続けていれば、いつまでも住むことが出来ます。
これは借地借家法という法律により、借主の権利は強烈に守られています。
以前は貸主側の権力が強すぎて、借主は肩身の狭い思いをしてきたという経緯により、施行された法律です。
簡単に説明するとこんな法律です。
オーナー様からご相談
仕事柄、地主さん、大家さんとお付き合いが多いですが、先日ある貸家を持っているオーナー様から相談が有りました。
「最近、貸家の住人が退居した。約10年暮らしてくれたので、室内は全面リフォームをしないといけない。リフォームしたらこの貸家はそろそろ売却しようかとも思っている、別に売り急いでいる訳ではないから、今すぐでもないけど。
そうしたらまた借りたいというお客さんが現れた、とりあえずリフォームして住んでもらうけど、そのうち売ってしまいたいので、その時に退居させる事は出来るかな。」
「通常の契約だと、貸主側からの契約解除は難しいです。法律的には売却が理由の契約解除はまず認められません。それなら定期借家契約というのがありますから、それで契約なさってはいかがですか。」
普通借家契約と定期借家契約
定期借家契約というのが、普通借家契約とは別に存在します。
これは今度は貸主側を保護するような内容で、2～3年程度(期間は設定可)で契約期間を設定し、更新が有りません。つまり入居者は契約期間満了で退居するしかないのです。
一応貸主、借主合意の上で再度契約を取り交わし、引き続き住むことは出来ます、しかし一方が再契約を望まない場合は、契約はそこで終了となります。
これを貸家のオーナー様に提案してみました。最初はなにそれ？っていう感じでしたが、そんなものがあるのかと、興味津々です。
定期借家契約の運用について
定期借家契約の場合、家賃が安めに設定されていたりします。また一戸建てなど通常の賃貸物件では希少なものなどに定期借家契約が適用されていたりします。
オーナー様側が良質な入居者を選ぶことが出来る点がメリットです、ダメな借主は更新せずに退居してもらえば良いのですから・・・。
契約期間満了と共に退居せねばならない可能性があるということは、借主側にとってはリスクです。
よっぽどお仕事の関係や都合上2年でどこかへ引っ越す事がわかっているような方なら別ですが、そんな方はまずおりません。
奇跡的にそのような方を見つけて、この貸家をご紹介して、気に入っていただけて、マッチングして、双方良かったね、仲介手数料くださいな。
そんな都合の良い話が、そうそうあるわけがありません。
そんなわけで、この定期借家契約という契約は今現在、首都圏でも全部の賃貸借契約の2～3％の割合しか存在しません、弊社にいたっては0です。もう少し都心に近くなると賃貸事情が貸主様側に有利になっておりますので、割合が高くなる傾向のようです。
定期借家契約の存在と貸主様vs借主様
定期借家契約は貸主様の立場を保護するためのものですが、現在の賃貸事情（弊社周辺にいたっては）からすると、包括的には空き家問題などもあり、特に貸家については、貸主様の意見なんか聞いてられないよ、という流れがあるように思います。
以前のような強い地主さんは少なくなりました。いつまでも殿様気取りの大家さんや地主さんは淘汰される時代です。
消費者保護の観点からすれば賃貸借契約については借主が消費者です、消費者は強いのです。
かわいそうな大家さん、地主さんです。
時代が変わってきています。大家さん、地主さんは時代の流れについていかないといけません。
コメント